Купить сейчас или никогда: стоимость недвижимости на Кубани будет только расти

Почему ипотечная ставка такая высокая?

В пятницу, 25 октября, ключевая ставка была повышена с 19% до 21% годовых. Это уже третье подряд увеличение ставки за последние несколько месяцев. В июле этого года ставка выросла с 16% до 18%, в сентябре — с 18% до 19%. Новая ключевая ставка в размере 21% стала абсолютным рекордом. Вслед за решением ЦБ, российские банки начали повышать ставки по ипотеке. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), за неделю с 21 по 27 октября средневзвешенная базовая ставка по ипотеке на новостройки составила 25,4%, а на вторичное жилье — 25,43%.

Экономист Роман Иноземцев объяснил KubanPress, почему банки повышают ставки по ипотеке, когда это делает ЦБ. Ключевая ставка — это своеобразный ориентир для всей банковской системы. Когда ЦБ повышает ее, это означает, что стоимость денег для банков растет. Чтобы компенсировать увеличение своих затрат, банки вынуждены повышать ставки по кредитам, включая ипотеку.

Представьте, что банки — это магазины, а деньги — это товар. Если поставщик повышает цену на этот товар (в нашем случае, ЦБ повышает ключевую ставку), то магазину (банку) приходится повышать цену на свой товар (кредиты), чтобы не работать себе в убыток.

— Банки поднимают и опускают ставки по кредитам и вкладам вслед за ключевой ставкой ЦБ потому, что коммерческие банки активно фондируются в Банке России, то есть берут у ЦБ в долг под эту ставку. Если, например, все продают огурцы по 100 рублей, то зачем продавать их по 30? Если банк начнет выдавать кредиты по ставке существенно ниже, чем ключевая, то у него, помимо проблем с капиталом и прибылью, возникнет проблема с ликвидностью, ведь банк дает, в основном, не свои деньги, а деньги вкладчиков, а ставки по вкладам тоже растут и падают вслед за ключевой ставкой. Хотите давать кредиты под низкую ставку — опускайте и ставку по вкладам, но тогда от вас все вкладчики сбегут и наступит банкротство. Именно поэтому наши банки изменяют ставки по кредитам и вкладам вслед за движениями ключевой ставки ЦБ, — комментирует экономист.

Потеря клиентов на кубанском рынке недвижимости

Экономисты провели расчеты стоимости ипотеки, исходя из новой рыночной ставки в 27%. Для примера взяли квартиру площадью 50 квадратных метров стоимостью 12,5 миллионов рублей. Результаты оказались неутешительными. При сроке ипотеки 10 лет и первоначальном взносе в 10% общая переплата по кредиту составит аж 21 миллион рублей. Это означает, что фактически за квартиру придется заплатить не 12,5 миллионов, а более 33 миллионов рублей. Если же растянуть срок кредитования до 20 лет, то переплата увеличится почти вдвое и составит около 49 миллионов рублей.

Так, в связи с повышением ключевой ставки ЦБ, рынок недвижимости в Сочи столкнулся с резким падением интереса со стороны клиентов. Количество покупателей вторичного жилья сократилось аж на 70–75%, а на рынке новостроек — на 50–55%, сообщила KubanPress риелтор Ирина Дробот.

— В Сочи, действительно, есть сильное падение рынка новостроек, так как многие покупатели являются инвесторами и приобретают недвижимость для последующей сдачи в аренду. Так, критерии выбора сильно отличаются от покупки для собственного использования. В формате инвестиций важны цифры. И если ипотека существенно ужесточается, а цены при этом не снижаются, то многие покупатели могут отложить покупку до лучших времен. Тем более, если мы говорим о рынке премиальных объектов, — объясняет эксперт.

Сейчас или никогда

По словам агента недвижимости Артура Карапетяна, ожидая идеального момента для покупки, люди рискуют упустить выгодные предложения и переплатить в будущем. Когда рынок недвижимости не оправдывает ожидания тех, кто ждет снижения цен, это может привести к серьезным финансовым потерям.

На падение рынка недвижимости, отмечает господин Карапетян, может повлиять высокая закредитованность населения. Если многие люди не смогут обслуживать свои ипотечные кредиты, банки столкнутся с большими потерями, что приведет к еще большему кризису.

— Клиенты теряются, они не понимают, что происходит. Некоторые из них продолжают гнуть ту же линию, что недвижимость должна подешеветь. Пока клиент этого ждёт, недвижимость выросла на 70%, а он всё в режиме ожидания. Падение рынка недвижимости — это значит, что настолько большие проблемы в экономике, что сектор устал, а это сопровождается огромными ставками по кредитам, либо будет такая высокая общая закредитованность, что банки перестанут выдавать долгосрочные сделки даже под высокие ставки, а тут уже есть риск невыплаты этих кредитов, то есть банки могут остаться с большим объёмом неликвидных активов, не понимая, что с ними делать, — комментирует эксперт.

Переход на аренду из-за высоких ставок

Риелтор из Краснодара Алёна Прохновская нам объяснила, что ипотека — это один из самых доступных способов сегодня приобрести собственное жилье. Главное — тщательно рассчитать свои финансовые возможности и выбрать подходящую ипотечную программу. Также важно не выжидать идеального момента. Цены на недвижимость постоянно меняются, и никто не может дать точный прогноз на будущее.

— Деньги сейчас и деньги через 2 года — это совершенно разные деньги. Цены продолжают расти из-за инфляции, а также из-за высоких % по кредитам. Ни для кого уже не секрет, что застройщики строят за счет банков. Поэтому снижения цен ждать не приходится. Ликвидная недвижимость будет дорожать. Вот, какие могут быть альтернативы: ипотека со сниженной ставкой на срок до ввода дома — а далее можно рефинансировать, когда снизится ключевая; комбинированные ипотечные программы — часть ставки компенсируется за счет застройщика. Начинаются от 12%; рассрочка по 30 тысяч в месяц до ввода дома в эксплуатацию, а далее переход на ипотеку по рыночным условиям; просто рассрочка.

Подавляющая часть населения вынуждена оставаться на рынке аренды, а поскольку все больше людей отказываются от покупки жилья в пользу аренды, спрос на арендуемое жилье существенно возрастет. Это, в свою очередь, приводит к повышению цен на аренду.

Экономист Иноземцев подчёркивает, что повышенный интерес к рынку недвижимости в основном связан с внутренней миграцией. Если люди перестанут активно переезжать в крупные города, то и ажиотаж исчезнет, а цены на жильё снизятся. Однако это произойдёт не в мегаполисах, а в провинциальных уголках страны.

— Когда мы говорим про цены на недвижимость, мы имеем в виду стоимость квартиры в каком-нибудь крупном городе, потому как стоимость жилья в деревне, селе или маленьком городе остается относительно стабильной. И здесь я с экспертами согласен — стоимость жилья в крупных городах продолжит расти, потому, что факторы этого роста никуда не делись: люди продолжают переезжать в крупные города; государство продолжает стимулировать отрасль строительства; страну наводнила необеспеченная ликвидность, которая вкладывается в том числе в недвижимость, — считает собеседник.

— Снижения цен не будет, инфляция высокая. Люди с капиталом перейдут на рассрочку. Самые уязвимые слои населения в плане дохода останутся на аренде. Аренда в связи с этим вырастет. Более решительные воспользуются альтернативными предложениями, — отмечает госпожа Прохновская.

Так, цены на недвижимость пока не демонстрируют тенденции к снижению. Более того, существует мнение среди экспертов, что стоимость жилья будет только расти, а о каком-либо снижении можно забыть. По прогнозам экономистов, сохранится на уровне 21% до конца текущего года, а с декабря может подняться сразу на два процентных пункта. Такая политика Центрального банка направлена на борьбу с инфляцией, однако ее побочным эффектом становится удорожание ипотеки и, как следствие, снижение доступности жилья для широких слоев населения.

Ранее издание KubanPress писало о том, что тарифы ЖКХ на Кубани вырастут почти на 12%.