ЦБ поднимет ставку до 23%: как недвижимость в Краснодарском крае становится роскошью

Причины повышения ставки ЦБ и подорожания недвижимости на Кубани

Высокая инфляция и подорожание недвижимости наблюдаются не только в России, но и во всём мире. На такую тенденцию повлиял общий рост цен на мировом рынке, вызванный различными факторами, включая пандемию COVID-19 и геополитические события. Кубань не является исключением из общей тенденции. Большой спрос на жилье, вызванный как местными жителями, так и приезжими, приводит к повышению цен на недвижимость.

По словам Артура Карапетяна, консультанта в покупке первичной недвижимости, в Краснодарском крае гражданское строительство является основным драйвером в развитии экономики, если этот сектор остановится или существенно замедлится, то за ним притормозят и другие бизнес-проекты, которые содействовали созданию этого строительного сектора.

— Сегодня объект недвижимости или собственная квартира уже становится роскошью. К этому несколько лет подводили определённые силы (политические и экономические), которые не заинтересованы в развитии доступного жилья у нас в стране, делая много для того, чтобы саботировать указы и распоряжения президента Путина о том, что необходимо создавать жильё таким образом, чтобы можно было иметь возможность приобретать эту недвижимость по адекватным ценам. Государство в свою очередь поддерживало льготную ставку ипотеки дольше, чем предполагалось, и к сожалению, многие жители, которые могли приобрести жильё по данной программе, не воспользовались этим шансов, слушая странных блогеров и псевдоспециалистов, вещающих о «перегретом рынке» и «искусственно завышенной» стоимости недвижимости, призывая подождать падения цен на объекты,— комментирует риелтор.

Напомним, 25 октября Центральный банк принял решение повысить ключевую ставку с 19% до 21% годовых. Это уже третье повышение ставки за последние несколько месяцев. В июле текущего года ставка увеличилась с 16% до 18%, а в сентябре — с 18% до 19%. Новая ключевая ставка в 21% стала абсолютным рекордом.

После решения ЦБ российские банки начали повышать ставки по ипотеке. Согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), за неделю с 21 по 27 октября средневзвешенная базовая ставка по ипотеке на новостройки составила 25,4%, а на вторичное жильё — 25,43%. О том, почему банки повышают ипотечные ставки вслед за ЦБ, мы раннее рассказывали здесь.

— Например, при стоимости объекта в 6 млн рублей и накоплениях 2 млн, 4 млн в кредит под 20% годовых — это сумасшедшая переплата и очень большие ежемесячные платежи. Наш рынок ждёт очень сложный период. ЦБ пытается притормозить инфляцию повышением процента ставки, но по факту ещё больше её разгоняет. Экономику надо не тормозить, а поддерживать, — считает Артур Карапетян.

Эксперты сходятся во мнении, что введение эскроу-счетов, меры защиты средств дольщиков, и ужесточение требований к застройщикам, хотя и создали иллюзию безопасности для покупателей, в конечном итоге привели к стагнации рынка и росту цен на жилье.

— Надо было поддерживать жилой сектор и жёстче его контролировать, не допускать банкротств строительных компаний, и не подпускать к рынку мошенников и аферистов, из-за чего не ужесточать требования к застройщикам, не вынуждать их работать исключительно в режиме кредитования, не вводить эскроу-счета. Дальше лучше не будет, — уверен господин Карапетян.

Центробанк повысит ставку до 23% в декабре

Агент недвижимости Ирина Дробот отметила, что рынок теряет своих клиентов из-за высокой ипотечной ставки. Например, в Сочи рынок недвижимости столкнулся с заметным снижением спроса со стороны покупателей. Число сделок на вторичном рынке сократилось на 70–75%, а на рынке новостроек — на 50–55%.

Риелтор не исключает, что в ближайшее время Центробанк снова повысит ключевую ставку, а это в свою очередь максимально негативно влияет на рынок, приводит его в стагнацию, убирает потенциальных покупателей, увеличивает размер переплат в три, а то и в четыре раза.

— Сейчас ключевая ставка очень высокая и есть аналитики, которые считают, что будет еще одно повышение в декабре. Таким образом ставки на вторичный рынок становятся заградительными. Покупки готового жилья совершаются за наличный расчет, а это убирает с рынка порядка 70% покупателей. Такая ситуация очень плохо сказывается на строительном секторе, поэтому ждем послаблений со стороны ЦБ, которые ситуацию улучшат, но они возможны не раньше весны, — объясняет собеседница Ирина Дробот.

Во время пресс-конференции 25 октября глава Банка России Эльвира Набиуллина прямо указала на вероятность еще одного повышения ключевой ставки в декабре, то есть регулятор не исключает сценарий, при котором к концу 2024 года ставка может достичь 23%. Также Набиуллина отметила, совет директоров ЦБ РФ даже не рассматривал вариант сохранения и удержания ставки в прежнем уровне.

Главный аналитик Совкомбанка Михаил Васильев в ходе беседы с изданием «Газета.Ru» подчеркнул, что повышение ключевой ставки до 23% произойдёт на ближайшем заседании ЦБ 20 декабря.

— Банк России и на октябрьском заседании дал жесткий сигнал о том, что «допускает возможность повышения ключевой ставки на ближайшем заседании». По истории, такой сигнал всегда приводил к подъему ставки на ближайшем заседании. Кроме этого, ЦБ указал, что средняя ключевая ставка в остаток года составит 21-21,3% при прогнозе по инфляции в 8-8,5%. Это означает, что на конец года ключевая ставка может составить 21-23% в зависимости от динамики инфляции, инфляционных ожиданий и других ключевых показателей. Заемщикам стоит быть готовыми к тому, что деньги в экономики останутся дорогими еще долго, а, вероятно, и еще подорожают. Вслед за повышением ключевой ставки на сопоставимую величину вырастут ставки по депозитам и ставки по кредитам (ипотеке, потребительским, корпоративным). Ставки по депозитам и по кредитам, вероятно, продолжат расти в ноябре–декабре, — пояснил Васильев изданию.

На Кубани становится меньше потенциальных покупателей недвижимости

Исследование, проведённое экспертами «РИА Новости», показало, что лишь 5% семей в Краснодарском крае могут позволить себе приобрести квартиру в ипотеку по рыночной ставке. В 2024 году регион занял 79-е место в рейтинге доступности ипотечного кредитования в России ещё до официального повышения ключевой ставки в октябре. Рейтинг прокомментировал руководитель краснодарского агентства недвижимости Илья Гончаров.

— Причин несколько. Но самая главная — это очень высокая ключевая ставка, из-за которой рыночная ипотека сейчас на уровне 22-23%. Естественно, что при такой ставке мало людей готовы ее оформлять — получаются очень высокие ежемесячные платежи и переплата. Условно, чтобы купить сейчас обычную однокомнатную квартиру на вторичном рынке с минимальным первым взносом, платёж будет в районе 100 тысяч рублей. А с учетом того, что за последние несколько лет цена недвижимости в Краснодаре очень сильно выросла, мы и попадаем в «антирейтинг» по доступности, — объясняет KubanPress эксперт.

Так, рынок недвижимости России, и в частности Краснодарского края, стоит на пороге новых испытаний. Прогнозируемое повышение ключевой ставки до 23% к концу года сулит очередной виток роста цен на жилье. Это, в совокупности с уже наблюдаемым подорожанием, создает крайне неблагоприятные условия для потенциальных покупателей.

Ситуация осложняется отсутствием перспектив на скорое снижение ставок. ЦБ, сосредоточенный на борьбе с инфляцией, не планирует ослаблять денежно-кредитную политику в ближайшее время. Это означает, что ипотека будет оставаться недоступной для широких слоев населения, а цены на жилье продолжат расти.

С одной стороны, застройщики сталкиваются с падением спроса и ростом издержек. С другой стороны, покупатели откладывают приобретение жилья в ожидании более благоприятных условий. Риелторы желают более мягкой политики ЦБ, однако, учитывая текущие экономические реалии, ожидать скорых послаблений не приходится.

Ранее издание KubanPress писало о том, что дефицит мигрантов-строителей на Кубани обернётся ростом цен на недвижимость.